在法院查封之前商品房买卖

引言

商品房买卖涉及到大量资金和资产，在交易过程中存在许多风险，其中法院查封是最严重的风险之一。一旦法院介入，很可能导致交易失败或损失惨重。因此，了解在法院查封之前商品房买卖中的法律风险和保障措施至关重要。

法院查封的法律依据

《民事诉讼法》第一百零一条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，导致判决不能执行或者难以执行的，可以根据对方当事人的申请或者依职权，对该当事人的财产进行查封、扣押或者冻结。商品房作为不动产，在法院受理相关诉讼或执行程序时，可以直接对商品房采取查封措施。

商品房买卖中法院查封的情况

在商品房买卖中，法院查封主要发生在以下几种情况下：

• 卖方存在债务纠纷：如果卖方因债务纠纷被起诉，法院在判决生效后可能对卖方的商品房进行查封。
• 买方存在债务纠纷：如果买方因债务纠纷被起诉，且该房屋为其名下唯一住房，法院一般不会对其住宅进行查封。但如果买方有多套房产或该房产不属于其唯一住房，法院则有可能对该房屋进行查封。
• 房屋存在产权纠纷：如果房屋存在抵押、典当、租賃等产权纠纷，法院在受理相关诉讼时，也可能对该房屋进行查封。

法院查封对商品房买卖的影响

法院查封对商品房买卖的影响主要表现为：

• 交易因无法过户而无法完成：法院查封后，房屋的所有权无法转移，买卖双方无法办理过户手续，交易无法完成。
• 买方已支付购房款可能无法退回：如果买方在法院查封前已支付购房款，由于交易无法完成，买方可能无法追回已支付的购房款。
• 卖方可能面临违约责任：如果法院查封导致交易无法完成，卖方将承担违约责任，包括支付违约金、承担买方的损失等。
• 房屋价值可能贬值：法院查封后，房屋的市场价值可能受到影响，即使房屋最终未被拍卖或腾空，也会对房屋的出售造成不利影响。

法院查封前商品房买卖的保障措施

为了规避法院查封风险，在商品房买卖中，买卖双方应采取以下保障措施：

1.审查产权信息

在签订买卖合同时，买卖双方应审查卖方的产权信息，包括房屋所有权证、抵押登记证明等，核实是否存在产权纠纷或债权债务纠纷。

2.查询是否存在法院查封

在支付购房款前，买方应到不动产交易中心查询房屋是否存在法院查封记录，确保房屋产权清晰，不受法院查封的影响。

3.约定查封风险承担条款

买卖双方应在买卖合同中明确约定查封风险的承担，如因卖方原因导致商品房被查封，由卖方承担违约责任或支付违约金。买方也可要求卖方提供担保措施，如保证金或保险。

4.优先支付中介费

由于中介公司是居间方，一般情况下不会对交易失败承担赔偿责任。因此，买方应在支付购房款前，优先支付中介费，避免交易失败时中介费无法追回。

5.及早办理过户手续

在买卖合同签订后，买卖双方应尽快办理过户手续，将房屋产权转移至买方名下。一旦房屋完成过户，即使法院后续对卖方或房屋采取查封措施，也无法影响买方的房屋所有权。

法院查封后商品房买卖解除流程

如果在签订买卖合同时或支付购房款后发现房屋被法院查封，买卖双方应及时协商解除买卖合同，并办理以下解除流程：

1. 提出解除申请：任意一方提出解除买卖合同的申请。
2. 协商解除方式：买卖双方协商确定解除方式，如解除合同并退还购房款，或继续履行合同并承担司法风险等。
3. 签订解除协议：买卖双方签订解除合同协议，明确解除原因、违约责任等事项。
4. 办理注销登记：买卖双方到不动产交易中心办理房屋买卖合同的注销登记。

总结

在商品房买卖中，法院查封是一项重大风险因素。买卖双方应充分了解法院查封的法律依据和影响，并采取有效措施保障自己的权益。通过审查产权信息、查询查封记录、约定查封风险承担条款等措施，可以有效规避法院查封风险。如果发生法院查封事项，买卖双方应及时协商解除合同，办理解除流程，减少损失。