**引言**
法院查封房产满两年不还，是涉及房地产法、民事诉讼法和执行法等多项法律法规的复杂问题。本文将深入分析这一情况的法律后果、当事人的权利义务以及实际操作中的注意事项，为相关当事人提供实务指引。
**一、法律后果**
根据《民事诉讼法》第254条的规定，法院查封房产满二年，被执行人未履行生效法律文书确定义务的，法院可以依法拍卖该房产。拍卖所得价款扣除执行费用后，按照执行文书确定的顺序清偿债务。由此可见，法院查封房产满两年不还，当事人将面临以下后果：
**二、当事人的权利义务**
1. 被执行人**
(1) 履行义务：被执行人应当在法院查封房产满两年内履行生效法律文书确定的义务，否则将承担相应的法律责任。
(2) 主动处分：被执行人可主动处分查封房产，将拍卖所得款项用于清偿债务，以避免房产被强制拍卖。
2. 申请执行人**
(1) 申请拍卖：当法院查封房产满两年后，申请执行人可以向法院申请拍卖该房产。
(2) 监督执行：申请执行人有权监督法院的执行程序，确保拍卖过程的公平公正。
**三、实际操作中的注意事项**
1. 查封期限的计算**
法院查封房产的两年期限，从查封登记之日起计算。需要注意的是，在此期间，法院若因特殊情况做出解除查封或延期查封的裁定，则应重新计算查封期限。
2. 情况特殊的处理**
在特殊情况下，法院可以决定对查封房产不进行拍卖。例如，房产为被执行人的唯一住房，且被执行人确无其他可供执行的财产，法院可以根据《民事诉讼法》第265条的规定决定不拍卖。
3. 拍卖程序的遵守**
法院拍卖查封房产时，应当严格按照《民事诉讼法》和其他相关法律法规的规定进行，包括拍卖公告的发布、竞买人的资格审查、拍卖的方式和程序等。如当事人认为拍卖程序存在瑕疵，可在法定期限内向法院提出异议或申请复议。
4. 拍卖款项的分配**
拍卖所得款项在扣除执行费用后，应当按照执行文书确定的顺序清偿债务。如有剩余，将退还被执行人或其他有权人。
结语**
法院查封房产满两年不还，涉及法律后果、当事人权利义务以及实际操作中的诸多问题。当事人应充分了解相关的法律规定，及时履行义务或采取必要措施，以维护自身权益。执行人员在执行过程中，应当严格遵循法律程序，确保执行工作的公平公正，切实保障当事人的合法权益。
