## 法院不能查封被抵押房产 ### 抵押的定义 抵押是指债务人（抵押人）为担保其债务的履行，将其拥有的房产或其他物权设定抵押，在债务到期后，如果抵押人不履行债务，债权人（抵押权人）有权对抵押房产进行变卖以受偿其债务。 ### 抵押房产的法律地位 抵押房产仍属于抵押人所有，但其处分权利受到限制。在抵押合同有效存续期间，抵押人不经抵押权人同意，不得擅自处分抵押房产。如擅自处分，则其行为无效。 ### 法院查封的条件 法院查封房产是指法院在执行判决过程中，对被执行人（债务人）名下的房产采取保全措施，防止其擅自处分。法院查封房产必须具备以下条件： 1. **执行依据。**法院查封房产必须有合法的执行依据，如生效的判决书、裁定书或仲裁裁决书等。 2. **查封标的明确。**查封房产的标的物必须具体明确，包括其位置、面积、权属等信息。 3. **申请主体的合法性。**申请查封房产的主体必须是具有法律地位且有合法权利提出申请的个人或单位。 ### 法院不能查封被抵押房产的理由 根据《物权法》第192条第一款的规定，抵押期间，抵押权人对抵押财产有优先受偿的权利。这意味着，在抵押合同有效存续期间，抵押权人的优先权高于其他债权人的执行权。 法院查封房产属于执行权的一种，其目的是为了保障债权人的受偿权。而抵押权是一种优先于执行权的权利，因此，在存在抵押权的情况下，法院不能查封被抵押房产，否则将侵犯抵押权人的优先受偿权。 换句话说，法院查封房产的前提是该房产尚未被抵押。如果房产已被抵押，则法院必须优先保障抵押权人的受偿权，而不能直接对被抵押房产采取查封措施。 ### 处理被抵押房产的正确方式 如果债务人在抵押合同有效期间出现债务违约，债权人不能自行查封被抵押房产。正确的做法是： 1. **催收债务。**债权人应向债务人催收债务，并告知其逾期还款的后果。 2. **协商解决。**债权人和债务人可以协商解决债务问题，如延长还款期限或减免部分债务等。 3. **申请法院强制执行。**如果协商无法达成一致，债权人可以向法院提起诉讼，并申请法院强制执行。 4. **司法拍卖。**法院在执行判决后，会将被抵押房产公开拍卖，并优先受偿抵押权人的债务。 ### 总结 法院不能查封被抵押房产，是法律赋予抵押权人优先受偿权的体现。抵押权人的优先受偿权受到法律的严格保护，任何违背这一权利的行为都是无效的。 如果债务人抵押房产后出现债务违约，债权人应通过合法的方式保障自己的受偿权，如催收债务、协商解决或申请法院强制执行。擅自查封被抵押房产的行为将面临法律后果。